რა პროცედურების გავლაა საჭირო კერძო სახლის ასაშენებლად და გაქვთ თუ არა მიშენების უფლება მრავალბინიან სახლში?

იმისათვის, რომ კერძო სახლი ავაშენოთ, ან კორპუსში ბინას რამე მივაშენოთ, მხოლოდ სურვილი და მიწის ნაკვეთის ყიდვა ცხადია, არ არის საკმარისი... რა არის საჭირო? არც ისე ცოტა რამ. დაწვრილებითი ინფორმაციისათვის თბილისის მერიის არქიტექტურის სამსახურს ვთხოვეთ დახმარება, სადაც, როგორც წესი, გვარდება მსგავსი საკითხები, მათ კი III-IV კლასების შენობა-ნაგებობების სანებართვო სამსახურის განყოფილების უფროს კახა ნიაურთან გადაგვამისამართეს, რომელმაც დაწვრილებით აგვიხსნა და, შეიძლება ითქვას, "გაგვატარა" ყველა ის ბიუროკრატიული ეტაპი, რაც სახლის ასაშენებლადაა საჭირო. გარდა ამისა, მრავალბინიანი საცხოვრებელი სახლების მიშენებებზეც ვისაუბრეთ.

ბიუროკრატიული დეტალები
- მშენებლობის ნებართვის

მოპოვება სამ ეტაპად იყოფა იმ შემთხვევაში, თუ ეს ეხება კერძო საკუთრების მიწის ნაკვეთებს და არაა დაკავშირებული დიდი ტერიტორიების განვითარებასთან, რადგან დიდი ტერიტორიის განვითარებაზე ნებართვის გაცემა ცოტა სხვანაირად ხდება და ამისთვის განსხვავებული პროცედურებია საჭირო.

ზემოხსენებული სამი ეტაპი ასე გამოიყურება:
1. მიწის ნაკვეთის სამშენებლო გამოყენების პირობების დამტკიცება.
2. არქიტექტურული პროექტის შეთანხმება.
3. მშენებლობის ნებართვის გაცემა.

პირველი ეტაპი მიწის ნაკვეთის, ანუ მესაკუთრის მფლობელობაში არსებული საკადასტრო ერთეულის სამშენებლო განვითარების პირობების მოპოვებაა. ეს გახლავთ ქალაქგეგმარებითი დოკუმენტი და ადგენს კონკრეტულ პირობებს, არსებობს თუ არა რაიმე შეზღუდვა იმ კონკრეტულ მიწის ნაკვეთზე, რომელ ზონასაც ის განეკუთვნება, რა კოეფიციენტები ვრცელდება ამ ნაკვეთზე, საიდან ესაზღვრება საზოგადოებრივი სივრცეები და ა.შ. ამა თუ იმ ტერიტორიისთვის არსებობს გარკვეული შემზღუდველი პირობები, რომელთა გათვალისწინებითაც უნდა მოხდეს შენობის პროექტირება. პირველი ეტაპის განსახილველად ელექტრონულად ხდება განაცხადის შევსება, სადაც მესაკუთრემ უნდა წარმოადგინოს ნაკვეთის ტოპგეგმა, ფოტოსურათები და საინფორმაციო ბანერის ფოტო, რის აშენებას აპირებს. განხილვის შედეგად სამსახური ადგენს პირობებს და გასცემს ე.წ. გაპს, ანუ სამშენებლო გამოყენების პირობებს, სადაც გაწერილი იქნება ყველა დეტალი იმისათვის, რომ არქიტექტორმა მოამზადოს საპროექტო დოკუმენტაცია, შეადგინოს არქიტექტურული პროექტი შესათანხმებლად და ნებართვის გასაცემად.



- განხილვას დიდი დრო სჭირდება?
- 12 სამუშაო დღე. რასაკვირველია, ჩვენ გვაქვს დაჩქარებული მომსახურება, რომელიც შესაბამისი თანხის გადახდის შემთხვევაში გარკვეული დღეებით ამცირებს ვადას. მეორე ეტაპი გახლავთ მშენებლობის ნებართვის სტადია. შესაძლებელია, გაერთიანდეს მეორე და მესამე ეტაპი და ერთდროული, გაერთიანებული განაცხადი გაკეთდეს, ან ცალ-ცალკე, ჯერ პროექტი შეთანხმდეს და მერე გაკეთდეს მშნებლობის ნებართვაზე განაცხადი.

პროექტის შეთანხმების სტადიაზე ელექტრონული განაცხადი შემოდის, ივსება შესაბამისი დოკუმენტაცია. განმცხადებელი ელექტრონულად ავსებს ჩამონათვალს, რომელიც ძირითადად პროექტის არქიტექტურულ ნაწილს მოიცავს - გეგმები, ჭრილები, ფასადები, არქიტექტურის მონაცემები, არსებული ფოტოები, ფოტომონტაჟი... იურიდიული კუთხით კი ატვირთული უნდა იყოს საკუთრების დამადასტურებელი დოკუმენტი, მინდობილი პირის შემთხვევაში - შესაბამისი მინდობილობა. პროექტის განხილვის ვადა დამოუკიდებლად არის 18 სამუშაო დღე, რომელიც ასევე შესაძლებელია, დაჩქარდეს შესაბამისი თანხის გადახდის შემთხვევაში.

განხილვის შედეგად გაიცემა შეთანხმების ბრძანება და გადავდივართ მესამე ეტაპზე - მშენებლობის ნებართვაზე, რომელიც ძალიან მარტივი საფეხურია. მისი განხილვის ვადა 5 სამუშაო დღეა, რის შემდეგაც გაიცემა ნებართვა. ამ სტადიაზე აუცილებლად უნდა მოგვმართოს უშუალოდ დამკვეთმა, მშენებლობით დაინტერესებულმა პირმა. შესაძლებელია უშუალოდ მესაკუთრე არ იყოს, მაგრამ დამკვეთის მხრიდან უნდა ჰქონდეს შესაბამისი სახით მიცემული თანხმობა, რათა დამკვეთად დაფიქსირდეს. ყველა წინა ეტაპზე შესაძლებელია, განმცხადებელი არ იყოს უშუალოდ დამკვეთი და იყოს ნებისმიერი პირი. რაც შეეხება საბოლოო აქტს, რომელიც უკვე ნებართვის უფლებას აძლევს, აქ დამკვეთი უნდა იყოს განმცხადებელი და ის უნდა იყოს წარმოდგენილი.

თუ მეორე და მესამე ეტაპი გაერთიანდება, მაშინ განხილვის ვადად 20 სამუშაო დღეა განსაზღვრული, ამის დაჩქარებაც შესაძლებელია.

- თუ წესდება შეზღუდვები, მაგალითად, შენობის სიმაღლზე?
- თბილისში ყველა ტერიტორია, ყველა საკადასტრო ერთეული, მდებარეობიდან გამომდინარე, თავისებურია, გასათვალისწინებელია ბევრი ფაქტორი, ესაზღვრება თუ არა საზოგადოებრივი სივრცე. თუ ესაზღვრება, მაშინ რა ტიპისაა ეს სივრცე, რომელ ზონაში მდებარეობს და ა.შ. დღეს მოქმედი ნორმებით ინდივიდუალური სახლის სიმაღლე განისაზღვრება საზოგადოებრივი სივრციდან და დამოკიდებულია საზოგადოებრივი სივრცის სიგანესა და იმ კონკრეტულ ზონაზე, სადაც ხდება მშენებლობის განვითარება.

საცხოვრებელ ზონაში სიმაღლის განმსაზღვრელი კოეფიციენტი არის 0,4, განსაზღვრა კი ხდება საზოგადოებრივი სივრცის ნახევრის 0,4-ზე გაყოფით, ამით მიიღება შენობის დასაშვები სიმაღლე.

- საზოგადოებრივ სივრცეში რა მოიაზრება?
- საზოგადოებრივი სივრცე არის ქუჩა, ბაღი, სკვერი, ბულვარი, ჩიხი ანუ ყველა ის ტერიტორია, რომლითაც საზოგადოება თავისუფლად სარგებლობს ბარიერების გარეშე, არაა გადაკეტილი, არაა შეზღუდული და ნებისმიერს შეუძლია, რომ იმ ტერიტორიით ისარგებლოს.

- ვთქვათ, მესაკუთრემ ააშენა სახლი, მაგრამ შემდეგ გაუჩნდა სურვილი, მისსავე ტერიტორიაზე პატარა ნაგებობა ააშენოს...
- თუ ეს სურვილი მშენებლობის პროცესში გაუჩნდა ან მშენებლობის პროცესშივე მოუნდა პროექტის გადაკეთება, მანამდე უნდა მიმართოს მერიის შესაბამის სამსახურს, სანამ პროექტში ცვლილებას შეიტანს. ხელახლა უნდა წარადგინოს ცვლილებით მომზადებული პროექტი, განიხილება, კორექტირება შეთანხმდება და გაიცემა ახალი ნებართვა. ეს ჩვეულებრივი პროცედურაა ყოველგვარი შეზღუდვის გარეშე, მთავარია ცვლილება ჯდებოდეს იმ მოქმედ ჩარჩოებში და დღეს დაწესებულ რეგულაციებში. თუ ცალკე მდგომი შენობის განთავსება უნდა, დამოუკიდებელი ნებართვა უნდა გაიცეს კლასის შესაბამისად.

არსებობს პირველი კლასის შენობა-ნაგებობები, რომელთაც ეს პროცედურები არ სჭირდება. პირველი კლასის შენობა-ნაგებობა გახლავთ 60 კვ.მ-მდე ფართის, 5 მ-მდე სიმაღლის და მიწისქვეშ 2 მ-მდე ჩაღრმავების მქონე შენობა. პირველი კლასის შენობა-ნაგებობის ასაშენებლად მშენებლობის ნებართვა არ გაიცემა, სამსახურს მომართავენ არსებული ტერიტორიის ფოტომონტაჟით, სადაც მითითებული იქნება გაბარიტები. რის შემდეგაც შესაბამისი სამსახური წერილობით თანხმობას გასცემს. პირველი კლასის შენობების განთავსების არეალი გარკვეულწილად შეზღუდულია, რადგან ყველგან ამის გაკეთება არა არის მისაღები. თუ ჩაითვლება, რომ იმ ტერიტორიაზე პირველი კლასის შენობის განთავსება არ შეიძლება, მაშინ განიხილება როგორც მეორე კლასის შენობა, რაზეც ზემოხსენებული სამეტაპიანი პროცედურით მიმდინარეობს ნებართვის გაცემა.



- მეპატრონემ რომ ნებართვის გარეშე, თავის კუთვნილ ტერიტორიაზე ააშენოს შენობა, ამის წინააღმდეგ არსებობს რაიმე სანქცია?
- რასაკვირველია. ნებისმიერი უნებართვო მშენებლობა ჯარიმდება. კერძო საკუთრების მიწის ნაკვეთზე უნებართვო მშენებლობაზე ჯარიმა გახლავთ 8000 ლარი, ასევე არსებობს ჯარიმა დარღვევით ნაწარმოებ მშენებლობაზე. თუ პროექტისგან გადახვევით აშენდება შენობა, ესეც ჯარიმდება, ოღონდ აქ ჯარიმა შენობის კლასების მიხედვით განისაზღვრება, გააჩნია, რომელი კლასის შენობაა შეთანხმებული. ზოგადად, მეორე კლასის ინდივიდუალური საცხოვრებელი სახლი პირდაპირ არ ჯარიმდება, მას ეძლევა გაფრთხილება და გარკვეული ვადა, რომ პროექტი შეათანხმოს. თუ ამ ყველაფერს შეასრულებს, აღარ დაჯარიმდება, თუ ამასაც დაარღვევს, მაშინ ისიც ჯარიმდება.

მესამე და მეოთხე კლასის შენობა-ნაგებობების დარღვევის დაფიქსირების შემთხვევაში იღებს გაფრთხილებას შესაბამისი სამსახურიდან, ზედამხედველობის სამსახური აწარმოებს ინსპექტირებას და განუსაზღვრავენ ვადას, რომ შენობა მოიყვანოს პროექტთან შესაბამისობაში და არა ის, რომ პროექტი შეათანხმოს. თუ ამას არ გააკეთებს, მაშინ უკვე ჯარიმდება, ოღონდ დაჯარიმება არ ათავისუფლებს მას ზემოხსენებული ვალდებულებისგან - დაჯარიმების შემთხვევაშიც ვალდებულია, მოიყვანოს პროექტთან შესაბამისობაში, ოღონდ დაჯარიმების შემდეგ უკვე შეუძლია პროექტი შეათანხმოს ცვლილებით და აიღოს ახალი ნებართვა.

- მესამე და მეოთხე კლასის მშენებლობაში რა იგულისხმება, ესეც განგვიმარტეთ, თუ შეიძლება...
- ზოგადად, შენობა-ნაგებობები იყოფა 5 კლასად. პირველი კლასის განმსაზღვრელი პარამატრები ზემოთ მოგახსენეთ, დანარჩენი კლასების მახასიათებლები განისაზღვრება სხვადასხვა პარამეტრით - მიწისქვეშა ჩაღრმავებით, შენობის მიწისზედა სიმაღლით, ნაგებობის მოცულობით და ა.შ. ამ მახასიათებლების მიხედვით ხდება კლასიფიკაცია. პირველ კლასზე ნებართვა არ გაიცემა, მეორე, მესამე და მეოთხე კლასის შენობები თვითმმართველი ერთეულის უფლებამოსილებაშია და ჩვენ გავცემთ ამაზე ნებართვებს, მეხუთე კლასი ესაა განსაკუთრებული მნიშვნელობის ობიექტები და მასზე ნებართვებს უკვე ეკონომიკის სამინისტრო გასცემს.

- საინტერესოა, მრავალბინიან საცხოვრებელ სახლში მიშენებებთან დაკავშირებით რა ხდება?
- რა თქმა უნდა, შეზღუდვები არსებობს მიშენებებთან დაკავშირებით, ეს ეხება ძველ შენობებს, რომელთაც განსაზღვრული ჰქონდათ 50-წლიანი ექსპლუატაციის ვადა და ეს ვადა უკვე გასულია, ასეთია დაახლოებით "ხრუშჩოვკის" ტიპის შენობები, რომლებიც თბილისში მრავლადაა. ისეთი ტიპის შენობებზე, რომელთაც არ აქვთ ლიფტი, ჭერის სიმაღლე 2,70 მ-ზე ნაკლებია და ექსპლუატაციის ვადა გასული აქვთ, იკრძალება ყველანაირი მიშენება-დაშენება, გარდა პირველი კლასის სამუშაოებისა - მაგალითად, ფანჯრის შეცვლა, ფასადის შეღებვა. ანუ მარტივი სარემონტო სამუშაოები დასაშვებია, ძირითადი სარეკონსტრუქციო - არა, გარდა გამაგრებითი სამუშაოებისა. თუ ავარიულია შენობა და საჭიროებს გამაგრებას, აუცილებლობას წარმოადგენს ეს საკითხი.

ზოგადად, დასაშვებია გარკვეული ტიპის რეკონსტრუქციები, თუმცაღა ეს უნდა ითვალისწინებდეს შენობის ერთიანი იერსახის ფარგლებში მოწესრიგებას და არა ინდივიდუალურ განვითარებას. მრავალბინიანი საცხოვრებელი სახლი მთლიანობაში ერთიანი იერსახის მქონეა და იქ რომ ცალკეული განვითარება მოხდეს, ეს უკვე არ შეესაბამება ერთიან პროექტს და არა მხოლოდ ესთეტიკურად და ვიზუალურად აფუჭებს შენობას, კონსტრუქციული თვალსაზრისითაც, მდგრადობის მხრივაც არა არის რეკომენდებული ასე ინდივიდუალური განვითარება და დატვირთვების გაუნაწილებლად ცალკეულ ნაწილებში მიმატება. თუ მთელ შენობაზე ხდება ერთიანი მოწესრიგება, ეს დასაშვებია.

დღესდღეობით ნებადართულია მხოლოდ შიდა ეზოების მხრიდან ინდივიდუალური მიშენებები, ანუ დაწყებული მშენებლობა შეუძლიათ დაასრულონ, ისიც იმ შემთხვევაში, თუ კანონიერადაა დაწყებული მიშენება, შესწავლილ უნდა იქნას, მდგრადია თუ არა კონსტრუქციული განვითარების მხრივ, შეიძლება თუ არა მისი დასრულება და განვითარება და ა.შ. ამ ყველაფრის შესწავლის შემთხვევაში უკვე შესაძლებელი იქნება რეკონსტრუქციის ჩატარება.

ციცი ომანიძე

კომენტარები

ეკა 2023-10-21 20:47
გამარჯობათ,270 კვადრატულ მიწაზე მაქ უფლება 160 კვადრატული სახლი რომ ავაშენო?გმადლობთ
ლალი 2023-06-22 15:37
მოგესალმებით,საერთო ეზოში მინდა ჩემ კუთვნილ სახლზე ერთი მეტრი აბაზანის მიშენება მეზობლების თამხმობა მაქვს.იქნებ დამაკვალიანოთ რა საბუთების წარდგენაა საჭირო ნებართს ასაღებად
Lali Tabatadze 2022-04-04 17:25
მოგესალმებით. 250 კვ მ. მიწაზე შემიძლია თუ არა 80 კვ.მ. სახლის აშენება სოფელ დიღომში ქალაქის სასამართლოდნ 1 კმ-ში და რომელ კატეგორიას მიეკუთვნება დღეს 250 კვ. მ.ზე 80 კვ, მ. სახლის აშენება
НУГЗАР 2022-01-15 11:42
ბოლო მაინც აშენებს ყველა იმას როგორც უნდოდა,ესაა და ეს
მანანა 2020-07-31 20:31
თელავის ცენტრში, ჩემს კორპუსში, იმდენი უკანონო მიშენებაა, გული მისკდება, არ ჩამოინგრეს კორპუსი. სრული განუკითხაობა, ოღონდ რამე მოიტანონ მეზობლებმა, არ ფიქრობენ შედეგზე.

კომენტარის დამატება

მსგავსი სიახლეები